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空家等についてよくあるご質問
空家等及び「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「法」といいます。）」に関する相談で、よくある内容について掲載しております。
| No. | 質問 | 回答 |
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| 1 | 空家等とは？ | 「空家等」とは、法第2条第1項の中で、「居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地をいう。ただし、国または地方公共団体が所有し、または管理するものを除く。」と定められています。 上記の空家等の中で、下記の状態にある空家等を「特定空家等」といいます。
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| 2 | 空家等の何が問題なのですか？ | 空家等がすべて問題ということではありません。 適正に管理されず放置されていると、どんどん老朽化が進行し、屋根や壁が崩れ、周囲に危険が及び、人に危害を与えるおそれもあります。また、不審者の侵入や放火、ごみの投棄など治安も悪くなるおそれがあります。 |
| 3 | 空家等所有者等の管理責任は？ | 空家等は個人の財産です。周辺の方々の迷惑にならないよう、所有者や管理者は建物や敷地を自己の責任で適正に管理しなければなりません。 建物は適正な管理がなされないと、老朽化が進行して崩壊や飛散のおそれが出てきます。外回りは草木の繁茂、害虫の発生等により周囲の生活環境への悪影響を及ぼすばかりでなく、侵入者による犯罪発生を誘発するなど、地域の治安を維持する上での懸念材料になります。 倒壊や建築部材の飛散、落下などにより近隣の家屋や通行人などに被害を及ぼした場合には、その建物の所有者等は損害賠償責任を負わなければなりません。 |
| 4 | 近所の空家等が倒壊しそうで困っているのですが、相談は可能でしょうか？ | 空家等の管理は所有者等に責任がありますので、所有者等に危険な状態を解消していただくよう直接お願いし、当事者間で解決するよう話し合ってください。 なお、周辺の生活環境に影響を与えるおそれがある場合には、市建築住宅課にご相談ください。 |
| 5 | 空家等の所有者等に連絡を取りたいのですが、誰なのか、また今どこに住んでいるのか判りません。 どこで確認できますか？ |
法務局で「登記事項証明書（謄抄本）」の交付や、登記簿等の閲覧をすること(いずれも有料)で、土地・建物の所有者を確認できます。ただし、最新の情報でない場合もあります。 |
| 6 | 相続を放棄すれば、管理義務も責任も問われないのですか？ | 相続や財産の権利・義務などを定めた民法では、相続放棄をしても、他の者がその財産を相続するか、裁判所が相続財産の管理人を選任して、管理が始まるまでは、管理を継続しなければならないとされています。 詳しくは、弁護士や司法書士等の法律の専門家にご相談してみてください。 |
| 7 | 税務署や金融機関等に差押を受けた空き家や土地は、誰に管理責任があるのですか？ | 差押を受けると、一般に売却等の処分ができなくなりますが、差押えた者に所有権や管理責任が移った訳ではありません。差押えた者の申し立てで競売などが行われ、落札した者に所有権が移転されるまでは、引き続き元の所有者が管理を継続しなければなりません。 詳しくは、弁護士や司法書士等の法律の専門家にご相談してみてください。 |
| 8 | 空家等を相続しましたが、住む予定はありません。どうしたらいいでしょうか？ | 放置しておくと様々な問題を引き起こす可能性がありますので、少なくとも定期的な管理が必要です。 人が住んでいたほうが住宅の傷みも少ないため、ご自身で使う予定がない場合は、早めに賃貸や売却等も検討されてはいかがでしょうか。 |
| 9 | 空家等を解体せずに放置しているとどうなるでしょうか？ | 法では、そのまま放置すれば倒壊するおそれがあるなど、適正に管理されていない空家等を「特定空家等」と呼んでいます。このような空家等の除却や修繕など、周辺の生活環境の保全を図ることが必要と認められる場合には、市が所有者等に対し、法に基づく「助言」や「指導」、「勧告」、「命令」、「代執行（強制的に除却等をして費用を所有者等に請求）」を行うことができることなどが法に定められています。 |
| 10 | 勧告や命令を受けるとどうなりますか？ | 法に基づき必要な措置をとるよう「勧告」を受けた場合は、固定資産税等の住宅用地の特例（軽減）から除外される場合があります。 また、「勧告」に係る措置をとることの「命令」を受け、それに違反した場合は、50万円以下の過料を科されます。 さらに、「命令」に係る措置が履行されず、近隣周辺等への悪影響が解消されない場合、市によって強制撤去（行政代執行）をすることがあり、その費用は所有者等に負担していただくことになります。 |
| 11 | 壊れかけた空家等や使われなくなった空家等を、市が解体してくれるのですか？ | 空家等であっても個人の財産であるため、市が解体することはありません。 建物が適正に管理されていない場合、市は所有者等に適切な対応を求めていきます。 なお、法では、そのまま放置すれば倒壊するおそれがあるなど、適正に管理されていない空家等を「特定空家等」と呼んでいます。このような空き家の除却や修繕など、周辺の生活環境の保全を図ることが必要と認められる場合には、市が所有者等に対し、法に基づく「助言」や「指導」、「勧告」、「命令」、「代執行（強制的に除却等をして費用を所有者等に請求）」を行うことができることなどが法に定められています。 |
| 12 | 親が住んでいた家が空き家となり、相続について考える必要に迫られています。どのようなことに気を付ける必要がありますか？ | まず、相続する権利のある者が誰であるかを明らかにし、相続する意思があるかどうか確認する必要があります。 土地・建物の売却や建物の除却処分をする場合には相続人の合意が必要になるため、相続人が複数存在する場合は手続きが進みにくくなるおそれがあり特に注意が必要です。 |
| 13 | 親と同居することになり実家が空き家になっています。いずれ相続することになりますが、税金手続きについて教えてください。賃貸や売却をする際の留意点はありますか？ | 相続や譲渡によって不動産の所有権が移転した場合や、建物を売却や解体した場合は、不動産登記が必要です。また、相続税や譲渡所得に対する税金などがかかります。手続きについては、国税庁や法務局のHPでも確認できます。弁護士や司法書士等に委任する方法もありますので、ご相談してみてください。 |
| 14 | 自分で空家等の管理ができない場合はどうしたらよいでしょうか？ | 自分で空家等の管理ができない場合は、空家等の管理代行サービスをビジネスとする民間事業者もあるようですので、ご相談してみてください。 |
| 15 | 空家等の解体を考えています。どのようなことに注意すればよいでしょうか？ | 延べ床面積が80平方メートル以上の建築物の解体工事を行う場合、発注者（建築主）は、解体工事を着工する7日前までに建設リサイクル法に基づく事前届出書を長崎県知事に提出する必要があります。 また、解体工事の後は、滅失登記が必要です。工事着工後、速やかに土地家屋調査士等にご相談してみてください。 |
| 16 | 空家等を解体したいが、どこに頼めばよいでしょうか？ | 解体工事のみでしたらタウンページの業種検索で、「建物解体工事」を行っている業者を検索できます。 また、解体工事後に新築や他の工事を予定されている場合は、新築等の工事業者に解体工事とあわせてお願いする方法もあります。 |
| 17 | 老朽化した住宅を解体したいが、費用はどれくらいかかるものでしょうか？ | 解体工事の費用は、解体する建物まで車両が近づけない、敷地いっぱいに建物があって作業スペースが取れないなど建物の状況や道路などの周辺の状況、解体場所と処分場の位置関係等によって違いますので、業者に現地をみてもらって見積もりをとらないと、正確な金額はわかりません。 解体をご検討される場合は、複数の業者から見積もりをとられることをお勧めいたします。 |
| 18 | 廃屋を壊したいのですが、解体費用の助成制度はありませんか？ | 老朽化し、危険な空き家を解体する所有者に対する費用を一部助成しています。詳しくは、「諫早市老朽危険空家等除却助成事業補助金」をご覧ください。 |
| 19 | 空家等を取り壊すと、固定資産税はどのように変わりますか？ | 老朽化した空家等にも、住宅用地の特例による土地の固定資産税等の軽減措置が適用されているため、解体して更地のままにした場合は、住宅用地の特例対象から除外されることになります。 また、法に基づく「特定空家等」として必要な措置をとるよう「勧告」を受けた場合も、住宅用地の特例（軽減）の対象から除外される場合があります。 |
