固定資産税（家屋に対する課税）

目次

1. 建物を新築・増築したとき
2. 家屋の評価
3. 新築住宅の固定資産税の減額特例
4. 登記していない家屋の所有者を変えたとき
5. 建物を取り壊したとき
6. 住宅耐震改修に伴う固定資産税の減額措置
7. 居住安全改修工事（バリアフリー改修工事）に伴う固定資産税の減額措置
8. 熱損失防止改修工事（省エネ改修工事）に伴う固定資産税の減額措置

1.建物を新築・増築したとき

建物を新築・増築したときは、翌年度からの固定資産税額を計算するために、家屋の評価（調査）を行います。家屋として課税の対象となるのは、面積にかかわらず屋根、周壁、基礎のある建物ですが、物件によっては償却資産として申告していただく場合があります。建物を使い始める前にご連絡いただければ、ご都合のよい時間をご相談のうえ、職員が評価に伺いますので、ご協力をお願いします。また、固定資産税の各種特例や県税である不動産取得税、国税である所得税の住宅ローン減税等についても、家屋評価の際に併せてご説明いたします。調査と上記の説明と合わせて所要時間は約1時間程度（木造1戸建新築の場合）です。

2.家屋の評価

家屋の評価は、固定資産評価基準に基づき、再建築費（再建築価格）を基に評価します。（実勢売買価格、請負契約額ではありません。）

評価額＝再建築価格×経年減点補正率

再建築価格
評価の対象となった家屋と同一のものを評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費です。（再建築費評点数×評点1点当りの価格）

経年減点補正率
家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価等を表したもので、経過年数に応ずる補正率と積雪・寒冷による補正率を連乗して得た補正率です。（ただし、諫早市においては積雪・寒冷による補正はありません。）評価基準により、新築家屋は1年経過したものとして扱われ、それぞれの補正率は基準表から求められます。（連乗下限は20%です。）
在来家屋の評価額の計算結果が、前年度の価格を超える場合には、前年度の価格を据え置きます。

3.新築住宅の固定資産税の減額特例

新築された住宅については、新築後一定期間、固定資産税額が2分の1減額されます。ただし、都市計画税には減額措置はありません。

要件

1. 専用住宅や併用住宅であること。
   一部を居住の用に供する併用住宅（例えば、1階が店舗で2階が住宅になっているような家屋）については、居住部分の床面積割合が2分の1以上のものに限られます。
2. 一定範囲の床面積であること。
   1戸あたりの床面積が50平方メートル（1戸建以外の貸家住宅にあっては40平方メートル）以上280平方メートル以下が対象となります。
   ただし、分譲マンションなど区分所有建物の床面積については、「専有部分の床面積＋持分で按分した共用部分の床面積」で判定します。
   賃貸アパートなどについても、独立に区画された部分ごとに区分所有家屋に準じた方法で判定します。

減額される対象と範囲

対象範囲
居住部分のみ。なお、併用住宅については、居住部分の割合が2分の1以上のものに限られます。
上記の床面積を満たした家屋の居住部分の床面積120平方メートルまで。
居住部分の床面積が120平方メートル以下の家屋はその全額が減額対象に、居住部分の床面積が120平方メートルを超える家屋は、120平方メートルまでが減額対象となります。
減額対象は納税通知書に明記されます。

減額期間

中高層耐火建築物とは、主要構造部を耐火構造とした建築物または建築基準法第2条第9号の3イ若しくはロのいずれかに該当する建築物で、3階建て以上のものをいい（地方税法附則第15条の6第2項）、住宅金融公庫の貸付基準の耐火構造とは異なります。（建築確認申請第4面で確認ができます。）
なお、減額期間が経過すると、自動的に正規の税額が賦課されます。
申告については、「新築住宅及び住宅用地にかかる申告書」を新築の翌年の1月31日までに提出してください。長期優良住宅の場合は併せて、認定長期優良住宅にかかる固定資産税減額申告書及び長期優良住宅の認定通知の写しを提出してください。

4.登記していない家屋の所有者を変えたとき

登記をしていない家屋について売買、贈与及び相続等を行った場合には「家屋補充課税台帳登録者変更申請書」を資産税課まで提出してください。この手続きには、新旧所有者双方（相続を除く）の記名押印が必要です。
固定資産税は、1月1日現在の法務局の登記簿上の所有者（家屋課税台帳登録者）や未登記家屋の所有者（家屋補充課税台帳登録者）に対し、その年の4月からの1年度分の税金が課されます。ところが、登記をしていない家屋を売買、贈与及び相続などを行った場合には、市がこれらの事実を登記簿によって把握することができず、元の所有者（台帳登録者）に対し課税されます。正しい所有者に課税が行われるよう、「家屋補充課税台帳登録者変更申請書」の提出手続きを行ってください。なお、あなたの大切な資産を安全に管理するためにも、家屋を登記されることをお勧めします。

5.建物を取り壊したとき

住宅、車庫、物置、店舗、工場などの建物の全部または一部を取り壊したときは、資産税課まで連絡してください。確認・調査に伺います。また、登記をしてある建物については、滅失登記をしていただくようお願いします。固定資産税は、1月1日現在に所有している土地・家屋及び償却資産に課税される税金です。したがって、壊された翌年の1月1日には存在しない家屋となりますので、翌年度から課税されなくなります。

6.住宅耐震改修に伴う固定資産税の減額措置

既存の住宅について耐震改修した場合、改修工事が完了した日の翌年の4月1日が属する年度分から1年間分の固定資産税額が2分の1（「認定長期優良住宅」に該当する場合は3分の2）減額されます。

要件
昭和57年1月1日以前に建築された家屋（住宅に限る）について、令和6年3月31日までに、耐震基準（建築基準法昭和56年6月1日施行）に適合させるように一定規模以上の改修工事（1戸当り工事費50万円超）を実施したものに限ります。
※「認定長期優良住宅」の改修を含む場合は改修後の家屋の床面積が50平方メートル以上（共同住宅等については、独立した1区画の居住部分の床面積が40平方メートル以上）280平方メートル以下のものに限ります。

対象範囲
減額の対象となるのは床面積が1戸当り120平方メートル相当分までとします。（「認定長期優良住宅」に係る減額措置の適用を受ける場合は床面積50平方メートル以上280平方メートル以下のものに限る。）

申告について
※減額を受けようとする対象住宅の所有者は、耐震基準に適合した工事であることにつき、地方公共団体、建築士、指定住宅性能評価機関または指定確認検査機関が発行した証明書等を添付して、改修後3カ月以内に諫早市に申告しなければなりません。

• 「耐震改修工事に伴う固定資産税減額申告書」のダウンロード

7.居住安全改修工事（バリアフリー改修工事）に伴う固定資産税の減額措置

既存の住宅についてバリアフリー改修をした場合、翌年度の固定資産税が3分の1減額されます。

要件

1. 新築された日から10年以上を経過した住宅で、令和6年3月31日までの間に改修工事が行われた床面積が50平方メートル以上の住宅（賃貸住宅を除く）。
   ※ただし、併用住宅については居住部分の割合が2分の1以上のもの。
2. 居住者の要件
   • 65歳以上の方
   • 要介護認定または要支援認定を受けた方
   • 障がい者（身体障がい者等の認定を受けておられる方）
3. 改修工事の内容
   • 廊下の拡幅
   • 階段の勾配の緩和
   • 浴室の改良
   • 便所の改良
   • 手すりの取り付け
   • 床の段差の解消
   • 引き戸への取り替え
   • 床表面の滑り止め化
4. 改修工事費
   補助金等を除く自己負担が50万円超であること。

対象範囲
減額の対象となるのは床面積が一戸当り100平方メートル相当までです。

申告について
減額を受けようとする住宅の所有者は居住安全改修工事に伴う固定資産税減額申告書に次の書類を添付して工事完了後3カ月以内に提出してください。

1. 納税義務者の住民票の写し
2. 改修工事にかかる明細書（当該改修工事の契約を締結した日、内容及び費用が確認できるもの）
3. 改修工事箇所の図面及び写真（改修前と改修後のわかるもの）
4. 領収書（費用を支払ったことが確認できるもの）
5. 該当する区分に応じた書類
   65歳以上の方は住民票の写し
   要介護または要支援認定者の方は介護保険の被保険者証の写し
   障がい者の方は身体障害者手帳、精神障害者保健福祉手帳の写し
   ※工事完了後3カ月以上経過したことにやむを得ない事情があった場合はご相談ください。

• 「住居安全改修工事に伴う固定資産税減額申告書」のダウンロード

その他
この減額措置の適用は一回限りです。
省エネ改修工事に伴う軽減と重複して適用できます。

8.熱損失防止改修工事（省エネ改修工事）に伴う固定資産税の減額措置

既存の住宅について省エネ改修工事をした場合、翌年度の固定資産税が3分の1（「認定長期優良住宅」に該当する場合は3分の2）減額されます。

要件

1. 平成26年4月1日以前に建てられた家屋で、令和6年3月31日までの間に改修工事が行われた床面積が50平方メートル以上の住宅（賃貸住宅を除く）
   ※「認定長期優良住宅」の改修を含む場合は、改修後の家屋（区分所有家屋の場合は専有部分）の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であること。
2. 改修工事の内容
   次のアからエまでの工事のうち、アまたはアを含む工事を行うこと。
   ア．窓の改修工事
   イ．床の断熱改修工事
   ウ．天井の断熱改修工事
   エ．壁の断熱改修工事（外気などと接するものの工事に限る）
   ※改修部位が現行の省エネ基準に適合することが必要です。
3. 改修工事費
   補助金等を除く自己負担が60万円超であること。

対象範囲
減額の対象となるのは床面積が一戸当り120平方メートル相当までです。

申告について
減額を受けようとする住宅の所有者は住宅の熱損失防止改修に伴う固定資産税の減額申告書に次の書類を添付して工事完了後3カ月以内に提出してください。

1. 納税義務者の住民票の写し
2. 改修工事に要した費用の領収書の写し
3. 熱損失防止改修工事証明書（建築士、指定確認検査機関または登録住宅性能評価機関が作成する証明書。）
4. 改修箇所の図面及び工事写真（改修前と改修後のわかるもの）
5. 改修工事にかかる明細書（当該改修工事の契約を締結した日、内容及び費用の確認ができるもの）
   ※工事完了後3カ月以上経過したことにやむを得ない事情があった場合はご相談ください。

• 「住宅の熱損失防止改修に伴う固定資産税減額申告書」のダウンロード
• 熱損失防止改修工事証明書（例）（PDFファイル：82KB）