目次
  1. 現況主義
  2. 宅地等の評価
  3. 路線価等の公開
  4. 住宅用地に対する課税標準の特例
  5. 宅地等にかかる固定資産税の税負担の調整措置
  6. 転用農地の課税
  7. 農業用施設用地の評価

1.現況主義

地目の認定は、登記地目にかかわらず、1月1日現在の現況によります。
また、地目(田・畑・宅地・池沼・山林・牧場・原野・雑種地等)の認定は、原則として1筆ごとに行います。なお、各地目の意義については、不動産登記法上の取扱いと同様ですが、登記地目は所有者の申請により変更されるので、現況と合わないこともあります。

2.宅地等の評価

土地の価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価格を基に算定した正常売買価格を基礎として求めます。
宅地の評価方法は次のとおりです。

市街地宅地評価法(路線価)

  1. 都市計画用途や宅地の利用状況等に基づいて用途地区を区分し、さらに各用途地区を状況の似通った地域(状況類似地区といいます。)ごとに細分化します。
  2. 状況類似地区ごとに主要な街路を選定し、その街路に沿接する宅地の中から標準宅地(奥行、間口、形状等が標準的なもの)を選定します。
  3. 地価公示価格、地価調査価格及び不動産鑑定価格を利用して、標準宅地の価格を算定します。
  4. 3の価格に基づいて主要な街路(標準地に接している街路)の路線価を付設します。
  5. 街路の状況等を比較して、その他の街路(主要な街路以外の街路)の路線価を付設します。
  6. 沿接する路線価を基礎に、その筆のもつ奥行・間口・形状等を考慮して各筆の評価をします。

その他の宅地評価法

  1. 上記1に準じます。
  2. 状況類似地区ごとに標準宅地を選定します。
  3. 上記3に準じます。
  4. 標準宅地の評価額に比準して、状況類似地区内の各筆の評価をします。

※平成6年度の評価替えから、宅地等の評価は、地価公示価格の7割を目途に均衡化、適正化を図っています。

3.路線価等の公開

土地の評価に対する理解と認識を深めていただくため、平成9年度の評価替えから、評価額の基礎となる路線価および標準宅地の価格を公開しています。諫早市資産税課(午前8時30分から午後6時)および各支所地域総務課(支所は、午前8時30分から午後5時15分)でどなたでもご覧になれます。
なお、財団法人資産評価システム研究センターのホームページ上にある「全国地価マップ(外部サイトへリンク)」でもご覧になれます。

4.住宅用地に対する課税標準の特例

土地の固定資産税及び都市計画税は、住宅用地かそうでないかによって、税額の計算が異なります。住宅用地は、税額を計算するもとになる課税標準に特例が適用され、税額が軽減されます。例えば、事務所や店舗などの敷地あるいは駐車場や空地などであった土地に住宅が建築されると、翌年度からはこの特例により土地の税額は軽減されます。逆に、住宅が建築されていた土地を、事務所や店舗などの敷地あるいは駐車場や空地などの用途に変更しますと、翌年度から土地の税額の軽減はなくなります。

住宅用地

住宅用地には、次の2つの場合があります。

  • 専用住宅の場合
    専ら居住用とされている住宅の敷地の用に供されている土地
  • 併用住宅の場合
    一部が事業用で、居住部分の割合が4分の1以上である家屋の敷地の用に供されている土地の一部又は全部

特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地面積に下表の住宅用地の率を乗じて求めます。(ただし、住宅延床面積の10倍が限度です。)

家屋 居住部分の割合 住宅用地の率
専用住宅 全部 1.0
下記以外の併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上 1.0
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上4分の3未満 0.75
4分の3以上 1.0

課税標準額は、次のように軽減されます。

  • 小規模住宅用地の場合
    住宅用地のうち200㎡以下の部分を小規模住宅用地といい、課税標準額は評価額の6分の1になります。(同じ敷地上に2戸以上の住宅がある場合には、1戸につき200㎡までの部分が小規模住宅用地です。)
  • 一般住宅用地の場合
    小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といい、課税標準額は評価額の3分の1になります。

5.宅地等にかかる固定資産税の税負担の調整措置

平成6年度の評価替えから、宅地の評価については、地価公示価格等の7割程度を目標に、評価の均衡化、適正化を図ることとされました。この結果諫早市においては、従来の3倍強(諫早市の平均上昇割合)に評価額が上昇しました。
これを受け、平成6年から平成8年までの宅地の税負担は、急激な変化が生じないよう、「上昇率」によって評価額の上昇割合に応じて、前年度の税額をなだらかに上昇させる負担調整措置が行われてきました。しかし、この「上昇率」による負担調整措置は、地価が下落を続けていても税額が上昇することとなったため、全国的に納税者の方のご理解を得られませんでした。
そこで、平成9年度の評価替えから、評価額に対する前年課税標準額の割合(負担水準)が、地域や土地によりばらつきがあることを重視し、そのばらつきの幅を小さくする(負担水準を均衡化する)ことを基本的に、宅地のうち負担水準の高い土地についてはその税負担を押さえつつ、あわせて著しい地価の下落にも対応することとした税負担の調整措置が講じられてきました。これにより、ある程度負担水準の均衡化が進展しつつありますが、依然として地域や土地によってばらつきが残っている状況にありました。
そのため、平成18年度税制改正により、宅地に係る固定資産税の抜本的な見直しをさらに推進していくことになり、課税の公平の観点から、負担水準の高い宅地の税負担を抑制しつつ、負担水準の低い宅地については、その均衡化を一層促進する措置が図られました。さらに、平成24年度税制改正では住宅用地の据置措置が2年間の経過措置を経て廃止されました。

負担水準=前年度課税標準額/今年度評価額×住宅用地特例率(1/6又は1/3)
※小規模住宅用地については1/6、一般住宅用地については、1/3の特例率を評価額に乗じます。

負担調整措置

商業地等(非住宅用地)の調整措置

  1. 税負担の引き下げ措置があるもの
    負担水準が70%を超える土地については、評価額の70%まで課税標準額を引き下げます。
    【課税標準額の計算】
    課税標準額=評価額×0.7
  2. 税負担の据置措置がとられるもの
    負担水準が60%以上70%以下の土地については、一律据置措置をとります。
    【課税標準額の計算】
    課税標準額=前年度課税標準額
  3. 税負担がなだらかに上昇するもの
    負担水準が60%未満の土地については、前年度課税標準額に当該年度の評価額の5%を加えた額を課税標準額とします。
    【課税標準額の計算】
    課税標準額=前年度課税標準額+評価額×5%
    ※ただし、上記の計算の結果が評価額の60%を上回る場合には評価額の60%とし、評価額の20%を下回る場合には評価額の20%まで引き上げます。

住宅用地の調整措置

  1. 税負担がなだらかに上昇するもの
    負担水準が100%未満の土地については、前年度課税標準額に当該年度の評価額に住宅用地の特例率(1/6又は1/3)を乗じて得た額(以下「本則課税標準額」という。)の5%を加えた額を課税標準額とします。

【課税標準額の計算】
課税標準額=前年度課税標準額+(評価額×住宅用地特例率1/6又は1/3)×5%
※ただし、上記の計算の結果が本則課税標準額の90%を上回る場合には、本則課税標準額の90%とし、本則課税標準額の20%を下回る場合には本則課税標準額の20%まで引き上げます。

(注)住宅用地には引き下げ措置はありません。これは最初から課税標準額が非住宅用地に比べて6分の1又は3分の1にされているからです。(もちろん、評価額に特例率を乗じたもの、すなわち本則課税標準額が上限ですので、前年度課税標準額がこれを超えていれば今年度の課税標準額は 本則課税標準額となり、前年度よりも下がります。)

6.転用農地の課税

農地法第4条、第5条により宅地等への転用が許可された農地は、農地法上の規制をうけなくなり、実質的に宅地等としての潜在的価値を有していると考えられます。このため、1月1日現在の現況が農地であっても、転用許可済みの農地は宅地並みの課税となります。ただし、この場合は造成に必要と見込まれる費用(造成費)を差し引いて評価されます。過去に転用許可を受けたが農地転用の取り下げをした場合は、取り下げをした翌年の1月1日現在の現況が農地であれば、取り下げの翌年度からは農地として課税されます。

7.農業用施設用地の評価

農業用施設用地の評価方法が適用される土地は、農業振興地域内の農用地の区域内または市街化調整区域内に所在する農業用施設の用地です。 公法上の利用制限より標準宅地等とは価格事情が異なることから、農業用施設用地の評価があります。評価額は近傍の農地価格+造成費相当額となります。農用地とは、許可なく農業用以外の施設を建設することができない土地のことで、 諫早市で地番指定されています。農業用施設で代表的なものは下記のとおりです。
→畜舎、温室、農産物出荷施設、農産物調整施設、農産物貯蔵施設、堆肥舎、種苗貯蔵施設、農機具収納施設、農業廃棄物処理施設
※農産物加工施設・農産物販売施設は、専ら自己の生産した農産物を取り扱うものに限る。

お問い合わせ
財務部 資産税課
〒854-8601 長崎県諫早市東小路町7-1(本庁・ 本館3階)
電話番号:0957-22-1500
ファクス:0957-24-5399

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